近年来，由于外来人口大量涌入城市，他们对于住房的刚性需求成为导致城市房价快速上涨的一个重要原因。面对高房价，一些人资金有限，不得已将目光投向城乡结合部，希望在那里买到便宜的住房，而一些村民也在考虑如何将自己宅基地上的房屋变成收益。在这样的背景下，双方各有所需，有人便私自签订了宅基地及房屋买卖合同，殊不知这种做法潜藏着法律风险，为日后的纠纷埋下了隐患。

    花6万元，他在别人的宅基地上安下自己的家

    40岁的张良发2007年从老家安阳林州来到郑州工作。到了省会，张良发最大的愿望就是能够买一套房子，在这里有一个自己的家，无奈收入有限，对于商品房他只能望房兴叹。

    张良发平日租住在中原区须水镇的常庄村内，房东是一位姓李的老太太和她的老伴，均已年过六旬。通过闲谈，李老太得知了张良发买房的愿望，看到他人很老实，李老太和老伴商量后提出愿意把自己居住的三间平房卖给张良发。

    李老太的平房盖在自家的宅基地上，面积只有50平方米，十分破旧，但考虑到价格便宜，张良发没有多想，买下来先落了脚再说。

    2007年3月1日，双方签订了一份宅基地及房屋买卖协议，约定李老太两口以6万元的价格将宅基地190平方米和50平方米的房屋三间一并出售给张良发。今后李老太将配合张良发给予宅基过户，并保证自己的家属、直系亲戚及其他人员今后不得干预此事。

    协议签订当天，张良发便将6万元现金交给了李老太，自此他算得偿所愿，在郑州安下了自己的家。但他没有想到，由于缺乏法律知识，他的行为也为今后的纠纷埋下了隐患。

    缺乏法律知识，接二连三的法律纠纷让他异常苦恼

    2009年3月，按照之前的约定，李老太帮助张良发将户口从林州迁到了常庄村的这块儿宅基地上。而两年间，张良发一直辛辛苦苦，一砖一瓦地在宅基地上搭建着自己的小屋，渐渐地，平房变成了楼房，样貌已经焕然一新。

    可不久后，由于城市整体建设的需要，常庄村被郑州市划入了西流湖地区综合整治一期工程征地拆迁范围之内，张良发的房屋因此有可能得到一笔可观的经济补偿，这引起了李老太和家人的不满，他们认为当初出卖宅基地和房屋的价格过低，要求废除买卖合同。

    对于这个要求张良发无论如何不能接受，这套房子付出了他太多心血。最终，通过中间人协调，2010年1月16日，双方再次签订协议，其中约定张良发一次性补给李老太现金10万元；李老太及家属以后不得向张良发提出任何要求；原签订协议同时废止，以本协议执行。

    很快，张良发便将10万元现金支付给了李老太。同年2月1日，张良发与工程拆迁协调指挥部签订拆迁补偿安置协议，约定为张良发置换的安置面积为200平方米，超出部分加上折合的各项费用再补偿其18万7千余元。

    事情至此，本以为不会再有纠纷产生，没想到今年4月份，李老太一纸诉状又将张良发起诉至郑州市中原区人民法院，要求判定双方的房屋买卖协议无效。

    官司虽赢，宅基地热卖背后的风险却不容忽视

    法庭上，李老太的代理人表示，按照我国现有的法律和政策规定，宅基地所有权归村集体或村集体经济组织，其使用权仅限于本集体经济组织内特定成员享有，农村集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地。这意味着，村民不得将自己的宅基地转让给非本村户口或具有城市户口的居民。因此，双方之前签订的买卖协议违背了法律的规定，应认定为无效。

    但张良发却认为，双方自愿签订了买卖协议，不违反法律的强制性规定，且2010年签订的那份协议已经终止了2007年的协议，而此时，他也将户口迁到了常庄村，故合同应为真实有效。

    法院经过审理认为，2010年1月16日张良发与李老太签订的协议中，主要内容双方均已履行，且张良发亦与拆迁协调指挥部签订了补偿安置协议。同时，根据双方2010年协议中“原签订协议与本协议签订只是同时废止，按本协议执行”的约定，双方已一致将2007年的买卖协议废止，而2010年的协议书并不违反法律规定，故李老太要求确认双方买卖房屋行为无效的诉讼请求于法无据，法院不予支持。

    8月27日，法院一审判决，驳回了李老太的诉讼请求。

    法官提示：

    张良发虽然打赢了官司，但本案具有特殊性，并不代表不存在法律风险，按照现有法律规定，农村宅基地不允许村民转让给非本村户口或者城市居民，但由于城市的快速发展，许多外来人口急需买房，而农民也希望将宅基地变为收益，一些私自转让行为仍然存在，这与现行法律并不符合，容易在日后产生纠纷。故对于那些想购买农村住房的人，法官提示要三思而后行，莫为自己埋下隐患。