随着我国社会经济的飞速发展，住房问题日益凸显，有着十分深刻的现实意义，既关于国泰民安，也关乎一家一户。房、屋、宅、居，有人千金一掷，有人借款筹钱；有人坐拥豪宅，有人斗室难求；有人作为安居乐业的场所，有人作为投资逐利的物具。近年来，由于观念的变化，利益的碰撞，政策法律的影响，房屋买卖合同纠纷案件大幅增加，其中新的类型--借名购房合同纠纷也随之而来，成为审判实践中的一个热点难点问题，其中对因借名购房合同纠纷引起的法律适用、争议处理等均存在着较大的争议。下面笔者就借名购房合同的特征及纠纷的处理谈一下自己的看法。

    借名购房合同，是指不具有购房资格或条件的一方，为规避购房限制，与具有购房资格或条件的另一方之间达成的由一方借用另一方名义向房屋出卖人购买房屋、实际获得房屋权益的协议。

    借名购房合同具有以下特征：

    一、一方具有购房资格或条件，不具有必然的购房实际需求；另一方不具有购房的资格或条件，但具有购房需求。

    二、借名购房合同法律关系，系复合型法律关系，具有双重性特征，涉及两个法律关系，一个是由出借名义人和不具有购房资格或条件的人之间形成的借用名义合同关系，一个是不具有购房资格或条件的借用名义人与房屋出卖人之间形成的实际上的房屋买卖合同关系，其中借用名义合同关系在先、在暗，是前提，借用人以出借名义人的名义与房屋出卖人之间形成的房屋买卖合同关系在后、在明，是结果，两个法律关系相互依存，缺一不可。

    三、借名购房合同既可以是有偿合同，也可以是无偿合同，既有书面合同，也有口头合同。通常在亲属亲友之间形成的借用名义合同一般是无偿的、口头的，其他人员之间形成的合同以有偿合同、书面合同较为常见。

    四、借名购房合同的合同目的，是为了规避购房条件限制，购房限制条件限制一般具有以下情形：

    （一）、借用人不具有经济适用房的购房条件；

    （二）、借用人不具有根据中央政府及各地政府实施的限购令的购房条件；

    （三）、借用人不具有一般意义上的房屋出卖人自行规定的购房条件；

    （四）、其他情形。

    借名购房合同纠纷案件，成因复杂，政策法律性强，现象多样，进行梳纳，有以下几个特点：

    一、出借名义人反悔多。随着房屋升值，出借名义人常以借用购房合同违反法律行政法规的禁止性规定为由，主张借名购房合同无效，从而达到排斥对方、拥有房屋的目的。

    二、双方对实际购房款的出资归属发生争议多。由于借名购房合同的特殊性，房屋出卖人仍以出借名义人为交款人开具收款收据、发票等，该收款收据、发票等原件则由借用名义人持有，双方为此对有谁实际出资购买发生争议。

    三、借名购房人要求出借名义人交付房屋或履行协助办理房屋产权过户义务多。按照约定，房屋产权登记在出借名义人名下，借名人享有房屋权益，但出借人不具有现实利益而处于消极状态，故借名人为确保自己的权益得到实现，常常要求出借名义人交付房屋或要求出借人协助办理产权过户手续。

    四、当事人之间是否存在借用名义的口头合同争议大。                由于当事人的法律观念淡薄或者基于当事人之间具有的特定人身关系，实践中存在一些口头的借名购房合同，出于各种目的，当事人之间对是否形成借名购房合同关系也会发生争议---一方主张借名购房合同存在，而另一方予以否定，由于没有直接的书面合同予以参照，造成法院对此认定难、处理难。

    从目前来看，全国尚无统一的借名购房合同纠纷法律适用规定，而此地和彼地、上级和下级法院之间，对相关处理也不尽相同。笔者认为，有关部门应当尽快出台相关规定，以便规范案件审理、同一法律适用；在此之前，在借名购房合同纠纷案件的审理中，应注意以下几个问题：

    一、关于借名购房合同效力问题。

    借名购房合同的效力问题，是审理该类案件的核心问题。无论是当事人单独提起的确认借名购房合同效力的确认之诉，还是当事人提起的要求对方协助办理产权过户手续的变更之诉，均涉及到审判机关对当事人之间形成的借名购房合同的合法有效性进行审查和认定的问题。

    当事人形成借名购房合同的目的，在于使借名购房人规避某种购房条件限制，从而以他人的名义获得房屋，从而实际享有房屋权益，因此对借名购房合同的合法有效性审查，应当以借名购房合同规避购房条件限制的行为是否符合《民法通则》、《合同法》及其司法解释的有关规定为核心进行审查。

    由于当事人规避购房限制条件的情形，主要为（一）、借用人不具有经济适用房的购房条件；（二）、借用人不具有根据中央政府及各地政府实施的限购令的购房条件；（三）、借用人不具有一般意义上的房屋出卖人自行规定的购房条件。因此，根据上述情形需要做不同的效力判断。

    关于规避经济适用房限制的条件。根据我国目前的国家保障性住房制度，保障性住房一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成，经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房，具有可购买性。根据有关政策，属于经济适用房一类的，还有安居房，所谓安居房指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房，是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。主要规定为：一、国务院于2007年8月7日下发《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）和根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，二、建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局于2007年11月19日下发《经济适用住房管理办法》。其中，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定有以下内容：“经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由城市人民政府确定”，“低收入住房困难家庭要求购买经济适用住房的，由该家庭提出申请，有关单位按规定的程序进行审查，对符合标准的，纳入经济适用住房供应对象范围。过去享受过福利分房或购买过经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。已经购买了经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定回购”，“严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购房合同中予以明确。政府回购的经济适用住房，继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售”。《经济适用住房管理办法》规定有以下内容：“经济适用住房由市、县人民政府限定价格，统一组织向符合购房条件的低收入家庭出售；”“经济适用住房实行申请、审核、公示和轮侯制度。”“经济适用住房拥有有限产权，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素购买”。

    此类合同的效力认定，在实践中争议很大，一种观点认为：规避经济适用房限制购房，违反《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《经济适用住房管理办法》规定，应属无效协议；一种观点认为：《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》属于社会公共政策，系非正式的法的渊源；《经济适用住房管理办法》属于行政规章，系正式的法的渊源；按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条“ 合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定，规避经济适用房限制购房，违反了《经济适用住房管理办法》的相关规定，但按照司法解释的规定，行政规章不作为确认合同无效的依据，故此类合同为有效合同。

    笔者认为，经济适用住房制度,是党和国家为解决城市低收入家庭住房困难而做出的重大举措，对改善民生、促进社会和谐稳定有着重要的现实意义，为使城市低收入家庭住房困难户真正享受到该政策带来的福利，有关规定对经济适用房的购买及转让条件做了极其严格的限定，随着政策的深入推行，政策的精神和内容也深入人心，得到了人民群众的理解和支持。借名购房合同，因购买人不具有购买条件，而通过借用具有资格或条件人的名义进行购买，显然违反了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的相关规定，主观上存在恶意避的故意，结果上严重扰乱了有关部门对经济适用住房的监管秩序，侵犯了城市低收入住房困难家庭的平等机会购买和获得房屋权利，同时使国家的有关土地、房产税费流失；有偿借名购房合同中，出借名义人还从中获得较大的非法收益。我们还可以反向推论，如果确认确认借名购房合同有效，从社会效果来看，容易造成人们思想观念混乱，实际鼓励当事人之间的不正当交易；同时造成司法认定与行政管理无法有效对接，使社会对经济适用住房的认识破碎化。因此虽然不能以当事人违反《经济适用住房管理办法》的相关规定为依据确认借名购房合同无效，但根据《中华人民共和国民法通则》第六条 “民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”的规定，和《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益”的规定，确认规避经济适用住房限制规定的借名购房合同，为无效合同。

    无效合同的处理。该类合同确认无效的，应当按照《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”进行处理，综合考虑和认真分析合同成立的基础、具体内容、当事人的非法收益、成诉原因等，正确分配当事人的过错责任，妥善处理，一是应给予取得和入住房屋一方合理的退房时间；二是有偿合同中对收取出借或转让费的，可以不作为非法所得予以收缴，而是返还给另一方；三是对取得和入住房屋后的房屋升值部分，如果实际购买人就该房屋的升值增值部分有较大付出的，出借名义人应当作为房屋升值增值的享有人在升值增值范围内向另一方进行补偿。

    关于规避中央政府及各地政府实施的限购令的购房条件。2010年4月17日国务院作出《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，该通知规定：“中央政府可在住房与城乡建设部指定的40个重点城市统一实施基本限购令：各城市本地户籍与持人才居住证家庭，最多限拥有两套住房；外地户籍和境外人士最多限拥有一套；两次购房时间需相隔两年以上；禁止公司购房”，“坚决抑制不合理住房需求”，“实行更为严格的差别化住房信贷政策，人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理”，“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”，“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行”。根据该通知，各地政府纷纷出台了相应具体的措施和规定，人称史上“最严格的限购令 ”。

    中央政府及各地政府推出的限购政策，在于严厉打击房价过快现象，促进房地产市场健康发展。笔者认为该类合同及处理，和规避经济适用房限制的条件一样，应当认定为无效合同，同理处理。

    关于规避一般意义上的房屋出卖人自行规定的购房条件的情形和其他情形。一般意义上房屋出卖人自行限制的购房条件，是指房屋出卖人为规范房屋购买对象而做出条件或范围规定，例如单位内部开发的房屋，由该单位限定购买人为本单位职工，不具有条件的人与该单位的职工达成借用名义合同，从而以该单位职工名义与售房单位签订房屋买卖合同，该类合同，售房单位仍收取了约定的房屋价款，利益并未受到实际损失，当事人的行为，违反的是单位一般管理规定，仅对单位的售房秩序予以扰乱，但并未违反法律、行政法规保护的公共利益，并未损害国家、集体或者不特定第三人的利益，因此应认定为有效合同。具备交付条件或办理产权条件时，实际购买人要求出借名义人交付房屋或者协助办理房屋产权过户登记手续的，人民法院应予保护。

    二、关于双方对实际购房款的出资归属发生争议的处理。

    谁购房，谁按合同付款系一般交易习惯，但在借名购房合同纠纷中，基于借名购房合同中名义购房人与实际购房人的背离性，在出现不可调和的纠纷时，双方当事人往往对实际出资定各执一词，因此人民法院还须对实际出资的归属作出正确认定，包括所交房款、银行按揭贷款、天然气等附属设备款项等。笔者认为，按照正常逻辑，支付和交纳金钱的，一般由相对方根据支付和交纳金钱的人的指示（例如指定姓名、内容类别等）和实际收取的数额，向支付和交纳金钱的人开具发票、收据等书面收取凭证，凭证原件，为能记录、备查、核帐、证明，凭证原件，一般由支付和交纳金钱的人或与该人有特定和密切的关系人谨慎保存，非有合理理由不会交由第三方。由此可以判断，对实际出资的归属发生争议的，应当按照谁持有、谁系合法权利人的原则作出认定，对方提出抗辩的，例如不慎丢失、对方借用、委托对方办证等，应当就其抗辩提供合法有效的证据予以支持，不能提供的，应承担不利的后果。

    三、口头借名购房合同的认定

    当事人之间对是否形成借名购房合同关系也会发生争议---一方主张借名购房合同存在，而另一方予以否定，认为双方存在借用房屋、租赁房屋等关系的。人民法院应当应引导双方对其主张进行主动、积极性举证，综合当事人之间的特定关系、房屋的交付方式、居住情况、房款交付情况、装修装饰投资情况、水电气暖等费用的缴纳情况、物业费的缴纳情况、其他证据等因素，审慎认定。例如，一方主张借名购房合同存在的，而另一方予以否定，认为存在借名购房合同关系存在的，应当对成立借名购房合同的主要内容，如有无借名费用、费用的标准和支付方式、房屋的装修装饰费用的花费和归属、房屋是否已经取得和居住、房屋的装修装饰情况等方面进行合理性陈述，并提供相应的证据；认为双方存在借用房屋、租赁房屋等关系的，认为存在借用房屋、租赁房屋等关系的，应当对成立借用或租赁合同的主要内容，如借用或租赁期限、有无费用、费用的标准和支付方式、房屋的装修装饰费用的花费和装修装饰物的处理、违约责任等方面进行合理性陈述，并提供相应的证据；确有必要进行调查取证的，应依据当事人的申请，向房屋出售单位、物业或社区进行调查取证，以便于正确确认当事人的权利义务关系。